Mysteel：房企资金问题难解，建材需求继续承压

当前房地产项目面临比较严重的资金紧张问题，导致新项目投资较慢，拖累整体经济大盘，根据测算，2023年开发企业在施工端投资比理论值少1-2万亿元。然而，虽然地产政策宽松趋势不改，但销售仍然受阻、融资改善程度有限，预计房企资金紧张局面在年内难以得到明显扭转。

在资金紧张的局面下，预计2024年房企重点任务仍在“保交付”，经测算，在乐观假设下，2024年房地产竣工和2023年基本持平，全年建筑钢材需求仍然承压。

一、 地产到位资金继续下降、投资放缓

2023年，房地产开发企业实际到位资金12.7万亿元，同比下降13.6%，比上年降幅收窄12.3个百分点；实际到位资金总量倒退回2015年水平。2023年，所有来源的到位资金同比下降，其中降幅最为显著的是利用外资和自筹资金，主要是房企融资难度较大造成的；个人住房按揭贷款到位资金降幅相对较小，同比下降9.8%，然而2023年全国商品房销售额同比下降6.5%，而在以前年份，个人住房按揭贷款到位资金增速很少小于商品房销售额增速。

到位资金的快速下降，直接导致了房地产企业投资的收敛。2023年，房地产企业投资完成额11.1万亿元，同比下降16.5%，降幅较上年扩大6.5个百分点。分项来看，土地购置费用投资下滑相对较少，仅下滑5.9%，主要是由于部分中小型企业或国资背景的企业，仍有一定的资金进行土地投资，而建安投资（建筑工程+安装工程）以及设备投资同比下滑严重，降幅均在16%以上，说明企业在施工环节投入有明显减少。

在近年主流建筑施工技术没有明显变化的情况下，可以粗略的认为，理论上，建安投资同比变化值=施工面积同比变化值+PPI同比。在2017之前，建安投资增速一般大于施工面积同比和PPI同比之和，说明房企投资力度较大，在施工环节投入较大；2016年首次提出“房住不炒”，此后房地产经历了比较严厉的调控时期，导致2017-2019年建安投资增速小于施工面积增速+PPI同比；2020年货币政策宽松，地产调控偏松，投资力度回升；2021年下半年开始调控再次趋严，房企投资放缓；后房地产持续下滑，房企资金面紧张情况日益严重，投资力度持续减小。2023年，建安投资同比下降22%，降幅超过施工面积同比（-7.2%）和PPI同比（-3%）降幅之和11.8%，增速是近20年来次低值，仅次于2018年。

若符合【建安投资同比变化值=施工面积同比变化值+PPI】公式，2023年建安投资应同比下降10.2%，为7.54万亿元，比实际值6.55万亿元约多1万亿元；而若2021-2023年建安投资都符合上述公式——即假设本轮地产资金紧张的局面从未出现过，2023年建安投资应为8.65万亿元，比实际值多2.1万亿元。因此根据测算，当前地产在施工端资金投入比理论值缺少约1-2万亿元。

二、 2024年以来供求表现仍然疲软

当前地产销售端政策可以说是相当宽松的，除了核心城市的核心区域，基本已经取消了限购，贷款利率持续下调，购房门槛也在持续降低，然而市场反馈仍然不强烈。根据克而瑞地产研究监测供需情况来看，2024年30个重点城市的新房供应同比明显下降，成交也相对疲软，2月新房供求环比降幅均超4成，仅略好于2020年2月疫情初期；19个重点城市二手房成交同环比跌幅6成左右，与去年春节月相比跌幅达到26%。

较弱的供应反映了房企当前信心仍然不足，推新项目的动力不足；而低迷的成交表现反应出消费者对销售端的刺激政策反馈不强。实际上即使是在2023年12月北京、上海发布降首付、降利率、调整普宅标准等利好新政之后两周，仅北京新房成交得到了短暂提振，上海新房成交仍然平淡，二手房略有起色，而这些政策效果也并未延续至2024年。

疲弱的市场供需意味着房企销售所得资金将继续处于低位甚至继续下降，对房企资金造成进一步压力。

三、 房企融资情况有改善信号

根据中指研究院监测，2024年1-2月，房地产行业债券融资总额879.8亿元，同比下降11.1%，主要是上年度高基数影响，实际上融资相对平稳。融资利率方面，2月债券融资平均利率为3.29%，同比下降0.84个百分点，利率水平持续降低，融资成本切实下降。

2023年下半年开始，中央政府持续发布支持房企融资的政策措施，包括“金融16条”延期、建立城市房地产融资协调机制（房地产项目白名单）等。其中城市房地产融资协调机制在加快落地见效——截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

融资环境的边际改善将有利于房企通过融资获取资金，但值得注意的是，海外债发行以及股权融资难度仍然较大，当前房企融资主要是在境内进行债权融资，而金融系统本身也存在较大的压力，银行等金融机构在提供融资时也倾向于提高资格审查标准，确保自身风险可控，因此虽有政策支持，金融机构在实际操作中对房地产支持的力度或不及理想程度。

四、 两会表态支持融资，但年内或难有实质性转变

2024年政府工作报告关于房地产重点提及标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面，并且“强调一视同仁支持不同所有制房企合理融资需求”。主要是由于当前房地产企业整体资金面依然承压，特别是民营企业经营压力大，稳住市场主体是今年行业重要工作之一。

根据中央当前的地产政策来看不难发现，现阶段政策对“保项目”的支持力度大于“保主体”，融资支持也多是从项目层面开展的，对主体的表态维持在“化解风险、稳定主体”，底线是不发生系统性风险，即防止房企大规模集中爆雷导致风险传导向金融系统引发金融风险。换句话说，当前地产政策的主要目标是确保现存项目的正常交付、不发生大规模集中违约，并没有增量目标。故而，在这样的政策导向下，对房企的资金支持预计有限，房企难有加强投资的空间。

2024年全年来看，市场认为商品房销售面积和金额同比下滑6%以内，开发投资总额、新开工和施工面积同比继续下滑，但降幅比2023年收窄，预计约为5-6%。项目层面资金短缺的问题预计能有边际改善，但实际改善程度取决于开发商现状、项目规模以及地方政府和金融机构的支持力度，发达地区的大规模项目预计优先得到支持。主体层面资金紧张的局面可能随着项目资金困难的缓解而略有缓解，但难以在年内实现转向，大部分房企，尤其是民营房企，全年预计仍然面临资金紧张问题，无法有效新增投资，甚至需要精简机构、出售资产以维持运营。

五、 展望2024年项目建设情况

2023年，商品房期房销售面积8.66亿平方米，同比下降14.1%，占总销售面积的77%；现房销售面积2.52亿平方米，同比上升18%，占总销售面积的23%。在2018年之前，期房销售面积占比基本维持在75%左右，2018年之后上升到80%以上，近两年快速下滑回归到75%左右的水平，预计今后期房销售面积占比在75%左右。

鉴于目前房企资金紧张局势难改，新增投资预计持续疲软，则房企的投资重点在“保交付”，即重点施工项目为已经售出的期房。根据专业机构调研，近年来期房的交房率仅为50-60%，预计在保交楼政策的实施下，后续交房率能够有所提升。在可交房的期房中，约有10%能够实现年内交房，20%一年交房，30%两年交房，40%三年交房。

据此测算，2023年全国房地产开发企业的交房（竣工）任务约为8.4亿平方米，实际竣工完成9.98亿平方米，完成率119%；2024年全国房地产开发企业的竣工任务约为9.1亿平方米，同比上升8.8%。2015年以来，由于房企投资力度震荡下行，竣工任务完成率呈现震荡下行趋势，预计2024年竣工任务完成率约为110%，则全年竣工约为10.01亿平方米，与2023年基本持平。但这一测算基于保交楼政策能够有力实施的假设，能够将项目交房率提升至75%；若交房率不及75%，全年竣工面积可能有所下降。

2024年，竣工增速下降，新开工和施工面积维持收缩，整体而言房地产对建材的需求难言回升，将继续在低位徘徊。

备注：竣工任务=（D-3年期房销售面积*40%+ D-2年期房销售面积*30%+ D-1年期房销售面积*20%当年预测期房销售面积*10%）*交付率

交房率：指期房能如期完成交付的比例，为相关专业机构根据市场调研情况预估，2024年乐观预计为75%，2020-2023年约60%，2018-2019年70%，以前年份80%。

完成率普遍大于100%的主要原因是，房地产项目去化周期一般在4-5年，但竣工交付是以项目为最小单位的，大多数项目在竣工时尚未售罄，加之以前年份地产资金相对宽裕时，还有很多项目提前交付，造成实际竣工量比要求交付量大。

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