Mysteel：房地产政策梳理及解读

据统计，自2022年1月至今，地产调控政策发布次数累积超过70余次，其中有30多个城市发布了稳定楼市的政策。2月21日，广州地区四大行同步下调房地产贷款利率。其中，首套房优惠审批利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房优惠审批利率从此前的5.8%下调至5.6%。广州作为四个一线城市之一，下调房贷利率超出市场预期，被市场解读为地产政策转向的重要信号，受此影响钢材期货出现较大幅度的上涨。

一、地产政策对钢材影响的传导路径

地产政策是如何影响钢材价格的呢，降息钢价就要涨吗？回答这个问题，笔者认为首先需要理清楚地产政策对钢材价格的传导路径。房地产行业的变化最具领先性的是政策，政策调控的核心是资金，房企的资金情况影响项目建设，房建影响用钢需求，最终对价格产生影响。在传导路径很顺畅的情况下，地产政策的纠偏，最终将利好钢材价格，但实际传导往往不是一步到位，过程较为复杂。

二、房地产调控政策回顾

房地产是典型的资金密集型行业，地产政策的调控核心主要针对资金来进行展开。房地产开发资金来源主要包括了国内贷款、自筹资金、其他资金以及各项应付款合计等。数据显示，国内贷款占比13.8%、自筹资金占比32.85%、其他资金53.37%、各项应付款合计24.77%。房地产开发资金又可以细分为两大类：外部融资、销售回款。外部融资方面，国内贷款主要包括房企开发贷、并购贷、非标融资；自筹资金的主要来源是信用债、资产证券化、非标融资；各项应付款对应的则是上下游产业链供应商垫资。销售回款方面，其他资金对应的是销售回款，主要包括定金及预收款、个人按揭贷款等。

2017-2018年金融去杠杆，资管新规的发布，限制了房企非标融资渠道；2020年8月，央行、银保监会等机构制定“三道红线”政策，收紧房企国内贷款渠道，其中并购贷不计入相关指标于1月6日有所调整；2022年12月31日，出台贷款集中度管理制度，约束银行资金流入地产行业；2021年三季度起，地产债务违约频发，信用债发行困难，同时供应商垫款更加谨慎。2021年地产行业现金流日益枯竭，危机不断加重。

外部融资渠道不断收紧，迫使房企将获取资金来源的重心转向销售回款。数据显示，2021年二季度以来地产销售持续下滑，截至12月31日，商品房销售面积同比下滑15.64%，至今尚未出现好转迹象。融资收紧，地产销售回款下滑，地产企业现金流进一步恶化，房地产企业违约频发。为保证项目交付，多省市相继加强预售资金监管，在一定程度加剧了房企流动性。至此，房地产严格的调控政策达到最高峰。

三、地产调控政策解读

地产行业的严格调控，进一步加大了国内经济的下行压力。统计局数据显示，2021年第四季度GDP为32.4万亿元，同比增长4%。稳增长、稳经济政策相继出台，除大力推进基建之外，房地产政策开始纠偏。地产行业悲观预期得到一定程度修复，去年11月中旬起钢材价格不断上涨。

如此频繁的利好政策，对缓解地产资金压力，扭转地产下行趋势有多大作用呢？

外部融资方面，我们仔细观察现有政策的调整内容可以发现，最核心的两条“三道红线”以及贷款集中度管理制度都没有做大幅度的调整。并购贷不再计入相关指标，更有可能的目的是促进地产行业的兼并重组；保障性租赁住房有关贷款不纳入贷款集中度管理制度，目的则是促进保障性租赁住房的发展。重要的调控政策未变，由此，房地产行业去杠杆的政策主基调也未发生变化。

销售回款方面，从发布的政策信息来看，地产政策纠偏多集中在销售回款一端。放宽落户、下调房贷利率、首付比例等等，无疑对地产行业有较大利好。但有个细节，限购依然未出现松动，下调贷款利率、降低首付比例等调整，对刚需性购房更为有利，更大的可能是满足居民合理的购房需求，而非松绑地产行业。经济去地产化、房子去金融化仍是政策导向。因此，笔者认为即便近期地产利好政策不断，房企资金的缓解也将有限。进一步推动地产开工回升、增加用钢需求也就显得较为困难了。

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