MRI：2020年地产收官，多项指标超预期

2020年房地产开发投资完成额为141443亿元，同比增长7%；房地产开发企业到位资金193115亿元，同比8.1%。2020年在疫情背景下，国家为保就业、扶持实体经济的发展，地产融资遭严控，尤其“三道红线”的出台一度引发市场对房地产行业的强烈担忧。但实际情况来看，2020年房地产行业在一季度受到较大冲击，后进入快速恢复期，全年投资增速有所超出预期。从资金来源来看，国内贷款同比增长5.7%，自筹资金同比增长9%，定金及预付款同比增长8.5%，个人按揭贷款同比增长9.9%，国内贷款增速明显低于其他资金来源增速，也明显低于社融增速，说明政府对房企控贷取得显著效果，房企更多通过加大推盘能力，来缓解经营压力。2020年商品房销售面积为176086万平方米，同比增长2.6%；商品房销售额173613亿元，同比增长8.7%。分区域来看，商品房销售增长主要受东部地区拉动，2020年东部地区商品房销售面积为71311万平方米，同比增长7.1%，占全国比重为40.5%；东部地区商品房销售金额为95690亿元，同比增长14.1%，占全国比重为55.1%。

图表1：房地产到位资金累计同比与M2同比

数据来源：国家统计局

2020年，房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，比上年增长3.7%，增速比1-11月份提高0.5个百分点，比上年回落5.0个百分点。其中，住宅施工面积655558万平方米，增长4.4%。房屋新开工面积224433万平方米，同比下降1.2%，降幅比1-11月份收窄0.8个百分点，上年为增长8.5%。其中，住宅新开工面积164329万平方米，下降1.9%。房屋竣工面积91218万平方米，同比下降4.9%，降幅比1-11月份收窄2.4个百分点，上年为增长2.6%。2020年，房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%，降幅比1-11月份收窄4.1个百分点，比上年收窄10.3个百分点。

施工面积增速明显高于新开工增速，说明房企加大了在建项目的施工进度，实施高周转策略，以促使尽快完成房屋销售，回笼资金，保证现金流；此外，为了应对“三道红线”压力，控制资产负债率，房企减少土地购置、降低新开工，导致土地购置和新开工面积同比均出现下降。

房地产建筑工程投资支撑用钢消费增长。1-11月房地产建筑工程投资累计同比增速达到8%，房地产投资完成额与土地购置差值累计同比增速达到6.1%，在建筑环节投资保持一定增长的情况下，对用钢需求起到较强支撑，下半年房地产用钢显示出较强韧性，使得建筑钢材库存累库时间较晚，到12月末才开始累库，建筑钢材库存从年内高点同比高出1200万吨，至年末仅高出87万吨，天量库存被快速消化，这对钢价起到非常强的支撑。

图表2：房地产投资完成额-土地购置累计同比

数据来源：国家统计局

图表3：房地产投资：建筑工程累计同比

数据来源：国家统计局

展望2021年，虽然疫苗面世将加快全球经济复苏步伐，但国内外疫情的反复仍然使得未来的经济形势存在一定的不确定性，在此情况下，货币政策不会急转弯，扶持实体经济发展仍然是2021年的主基调，而对房地产而言，“房住不炒”仍然是核心定位，虽受政策融资管控，但是房企仍有潜力可以挖掘，房地产企业将继续保持“高周转”策略，预计投资将继续保持增长，新开工不容乐观，新开工与施工或将继续维持背离的局面。

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