MRI：开发投资增速持续回落 销售增速改善【1-8月房地产数据点评】

一、开发投资增速持续收窄

2019年1-8月份，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，增速比1-7月份回落0.1个百分点。

主要是受库存、资金、预期等方面的因素影响。由于企业面临去库存与资金方面的压力，因此在房地产开发投资等方面相对保守。同时，对于未来市场降温的趋势也会产生一定的悲观情绪，从而放缓投资节奏。

2019年8月份，房地产调控密集，相比之前政策，最大的特点是增加了各种房地产金融政策收紧，叠加地方整顿房地产市场乱象密集。从中央到银保监会，密集加强对房地产金融的风险把控。特别是7月份来，连续5次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产发布政策。8月初再次明确针对32城市检查，约束房地产贷款额度。针对房地产金融收紧政策持续发布，包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的收紧。

图1房地产开发投资走势图

数据来源：钢联数据、国家统计局

二、土地购置面积跌幅收窄

2019年1-8月份，房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月份收窄3.8个百分点。

总的来看当前土地成交热度依旧保持低位，但部分房企逆周期投资拿地意愿仍相对有所复苏。当前对于稳地价的管控非常严厉，近期部分热点城市也积极开展银行系统大检查，其中一项内容就是检查是否存在违规资金进入购地市场。当前土地购置面积跌幅在收窄，如果后续市场转好，那么土地市场也存在重新反弹的可能。

图2土地购置面积增速走势图

数据来源：钢联数据、国家统计局

三、新开工面积增速持续回落

2019年1-8月，房屋新开工面积145133万平方米，增长8.9%，增速回落0.6个百分点。

2019年7月以后新开工面积增速的急速下跌主要由于房地产企业到位资金情况的持续恶化。境内外的融资额都环比有较大幅度的下降，一方面，主要在于7月份颁布政策限制房企境外发债，符合条件的部分企业虽手握额度但谨慎发债，另一方面，针对境内融资，国内有颁布了多条政策，自5月17日发文对房地产相关贷款严格监管；且多家信托公司在今年7月面临窗口指导；而到8月又开展了银行机构房地产业务专项检查工作，对涉及房地产的多个融资环节进行检查，从严监管。预计后期新开工面积受到房企到位资金减少的制约，将难有涨势。

图3新开工面积增速走势图

数据来源：钢联数据、国家统计局

四、销售面积单月同比大幅增加

2019年1-8月份，商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比1-7月份收窄0.7个百分点。8月单月销售面积为13066万平方米，同比增加4.7%，创年内新高。

当前房企积极推盘，降价促销的动作增加，这也在一定程度上防范了销售行情的继续恶化。受银行贷款政策影响，开发商加速推盘，银行也抢在LPR改革落地前加速投放房贷，商品房销售短暂上行。三季度随着销售旺季房企加大推盘，预计9月商品房销售面积与金额将有所上行。

图4销售面积增速走势图

数据来源：钢联数据、国家统计局

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