MRI：房地产开发投资再攀高峰 销售持续回温【1-2月房地产数据点评】

一、开发投资增速持续超预期反弹

2019年1-2月的房地产开发投资为12090亿元，增速为11.6%，相较2018年全年提高2.1个百分点。开发投资增速的再攀高峰，主要受土地购置费滞后效应的带动，以及新开工面积增速和施工面积增速的影响。

新开工增速虽较2018年全年回落11.2个百分点，但仍维持正增长；施工面积同比增长6.8%，增速较2018年提高1.6个百分点，虽2019年1-2月施工面积中包括大量去年开工但没有完成的房屋面积，但施工面积和新开工面积所涉及到的房地产开发投资中的细分指标（建筑工程、安装工程）的投资占房地产开发投资的60%以上，对开发投资的超预期反弹有明显支撑。

房地产投资总体仍然维持较高增速水平，说明房地产依然是稳定经济增长的“压舱石”。但随着棚改货币化安置的结束以及国家对房地产宏观调控的方向并未根本转向，未来房地产投资增速或将持续承压。

图1 房地产开发投资走势图

数据来源：钢联数据、国家统计局

二、拿地力度明显回落

2019年土地市场情况不容乐观，2019年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%。在销售面积增速下降至历史低位，且下滑趋势未有明显改变的预期下，房企拿地谨慎。

图2 土地购置面积走势图

数据来源：钢联数据、国家统计局

三、新开工增速维持正增长，较2018年大幅回落

受春节因素影响，工地放假较早，复工大概在元宵节后，叠加华东地区年后多雨，开工受限，且销售面积增速持续回落，导致房企开工意愿较差。2019年1-2月房屋新开工面积18814万平方米，增长6.0%，市场降温的情况下，新开工增速较2018年全年回落11.2个百分点。

图3 新开工面积走势图

数据来源：钢联数据、国家统计局

四、施工面积增速表现亮眼

2019年1-2月房地产开发企业施工面积674946万平方米，同比增长6.8%，增速比2018年全年提高1.6个百分点。

施工面积表现亮眼，主要因素在于施工面积的统计问题。房屋施工面积包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。2018年房地产企业为了房屋“高周转”，新开工面积大幅增长，以至于2018年大量开工后继续施工的房屋面积转入2019年1-2月的统计范围，造成2019年1-2月的施工面积保持较高增速，较2018年全年增加1.6个百分点。

图4 施工面积单月值走势图

数据来源：钢联数据、国家统计局

五、销售面积增速如期回落

从19年年初到现在，楼市貌似传来了很多利好消息，全国有近20城出现了不同程度的政策微调，房贷利率上浮比例下调，深圳8000万公寓开盘就秒光，部分城市又开始进入抢房模式等等，但实际情况却不尽人意。2019年1-2月，全国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。

受2月春节因素影响，销售面积增速大面积下滑。2019年春节返乡置业热退潮，导致三四线楼市持续低迷，对房企销售无疑是雪上加霜。整体来看，2019年1-2月楼市仍然处在下行区间，其中一线城市市场出现较为明显的复苏，但三四线城市的楼市不容乐观，或在未来一段时间拖累全国的房地产市场。

图5 销售面积走势图

数据来源：钢联数据、国家统计局

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