投资坚挺 销售下滑趋势难改【Mysteel:1-11月房地产数据点评】

一、房地产投资增速仍较为坚挺

2018年1-11月份，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%，增速与1-10月份持平，11月当月值为10758亿元，增速为9.3%（上月值为7.7%）。11月份开发投资数据表现略好于预期，实际上近期财政部发布的土地出让金等数据也表明，虽然各地土地流拍和房企降价，但是土地出让金收入反而有较大的增幅（2018年1-10月，土地出让收入47519亿元，同比增长32.1%）；而且到了11月份很多房企的融资计划都被通过（11月全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿）；11月房地产类信托在资金募集规模暴涨，较上月同时点增加188.74亿元，环比增长48.07%。这都利好开发投资数据保持相对坚挺的态势。新开工、施工增速的增加，也支撑了房地产开发投资增速平稳运行。

图1房地产开发投资走势图

数据来源：钢联数据、国家统计局

二、土地购置面积增速继续回落，但仍处于高位

1-11月份，房地产开发企业土地购置面积25326万平方米，同比增长14.3%，增速比1-10月份回落1个百分点；11月当月值为3363万平方米，增速为8.1%（上月值为12.2%）。对于土地数据来说，具体的个别城市表现是不太一致。很多城市近期是有流拍现象，这说明市场分化现象比较严重。近期土地市场的新动态在于，部分城市加大了供地，目的是为了加快租赁住房建设和人才安居工程的建设。2018年12月12日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知。本次针对房地产业的发债，定向发债资金只允许用来支持棚改、保障性住房、租赁住房等安居工程，但对房地产企业紧张的资金链还是有较明显的改善作用的，房地产企业将会将更多的自有资金投入商业性地产开发中。

图2土地购置面积走势图

数据来源：钢联数据、国家统计局

三、新开工累计增速再创年内新高

2018年1-11月，房屋新开工面积188895万平方米，增长16.8%，增速较1-10月增长0.5个百分点；11月当月值为20140万平方米，增长21.7%（上月值为14.7%）。11月新开工面积增速表现亮眼，这说明在督促房企开发等层面，实际上政策效应显现。另外部分房企也会积极通过新开工，来获取项目的预售证。尤其是到了年底的时候，很多地方对于新项目的推盘政策明显是宽松了，尤其是高价楼盘，这或使得部分高价楼盘当前会积极开工，进而加快获取预售证。

图3新开工面积走势图

数据来源：钢联数据、国家统计局

四、销售面积增速降温持续

2018年1-11月，房屋销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点。11月当月值为15487万平方米，同比增速为-3.51%（上月值为-3.1%）。虽然房屋销售还是维持正增长态势，但幅度持续收窄。近期房地产市场有所降温，尤其是很多开发商的推盘并没有受到市场较好的认可，这都使得市场交易数据相对偏弱。从细分单月数据来看，9、10、11月，全国房地产市场单月销售面积增速已经出现3个月的同比负增长，行业景气度持续回落。

图4销售面积走势图

数据来源：钢联数据、国家统计局

展望未来，房地产市场环境将继续严控，同时长效机制将稳步推进，进一步稳固市场预期，全国商品房销售规模增幅将持续回落，高规模土地成交及开工惯性支撑下，新开工将继续增长，尤其是热点城市，短期库存仍处历史低位，扩增新开工规模续补库存的内在动力仍然存在，利好钢材的消费。

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