房地产三季度回顾及四季度预测

2018年前三季度，各类房地产调控政策升级，投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告，并严格规范涉房电话营销等方面。此外，针对近期楼市热议的棚改货币化话题，住建部回应称，进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。中共中央政治局会议指出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。住建部相关负责人指出，要把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。

销售面积：

7-8月房地产销售面积同比正增长（7月当月同比增长9.9%，8月当月同比增长2.4%），但增速趋缓。供给方面，房企在资金链压力下存在加速推盘获取销售回款的诉求。需求方面，调控政策仍在收紧， 8 月全国首套房贷款利率环比提升 0.02至 5.69%（2017 年以来保持连续增长态势），棚改货币化安置的因城施策意味着部分低库存地区需求支持力度的下降，都将对需求形成压制。进入9月，也迎来了楼市的传统销售旺季，虽然今年的“金九银十”势头难再，但大多数房企仍欲抓住时机冲刺年度目标。如上海、广州、杭州等一二线城市，不少楼盘项目推出降价或变相促销活动，以吸引购房者。

图1 销售面积当月值变化趋势图

数据来源：国家统计局、钢联数据

新开工面积：

三季度以来新开工面积增速持续高增长（7月当月同比增长29.4%，8月当月同比增长26.6%）。主要是因为今年二季度以来销售的持续向好提振房企的开工意愿；部分城市闲置土地的查处较为严厉，低库存城市督促企业开工，推动企业加快开工；同时在对下半年成交尤其三四线销售逐步转淡的预期下，加速推盘去化正成为越来越多房企的首选策略，从而加快了近期行业开工的节奏。

图2 新开工面积当月值同比趋势图

数据来源：国家统计局、钢联数据

土地购置面积：

7-8月土地购置面积增速进入上升轨道并大幅增长（7月当月同比增长32.1%，8月当月同比增长44.7%），主要源于一方面不少地方政府实实在在加强了土地供给力度，以平衡市场供求关系稳定未来价格预期；另一方面还是因为行业竞争加剧所致，为了保证自身的销售规模，大多数企业尤其是行业龙头的拿地需求有增无减，值得关注的是，在这样的大背景下，土地流拍率还是出现了上涨，不得不说，房企目前已经脱离了盲目补库存的状态，拿地态度也变得更为审慎。

图3 土地购置面积当月值趋势图

数据来源：国家统计局、钢联数据

房地产开发投资：

房地产开发投资增速维持在高位（7月当月同比增长13.2%，8月当月同比增长9.3%），之所以增速持续高位运行，一方面源于房企对全年业绩的冲刺压力，尤其是集中于下半年供货的企业，基本都在加紧工期，加快资金回笼；另一方面，从土地购置面积等先行指标来看，房企拿地的热情持续高涨，此前中期业绩发布会上也有多家房企表示下半年会是拿地的“黄金时期”，会抓住机遇积极布局，“高周转”的战略在数据层面也得到了印证。

图4 房地产开发投资完成额当月值同比变化趋势图

数据来源：国家统计局、钢联数据

展望后市，今年楼市的“金九银十”势头难再，但大多数房企仍欲抓住时机冲刺年度目标。一二线城市销售面积增速或受益于推盘回暖料将持续复苏，但政策端对房价的高压态度不改；三四线城市去库存政策力度逐渐减弱，预计后期销售面积增速将持续小幅放缓。同时在对下半年成交尤其三四线销售逐步转淡的预期下，加速推盘去化正成为越来越多房企的首选策略，从而加快了近期行业开工的节奏，但随着销售渐趋下行以及房企融资环境整体收紧，预计后期新开工面积增速将承压逐步回落。

对房地产用钢量有直接拉动作用的指标主要为施工面积，但施工面积增速远远小于新开工面积增速。在开发商高周转的情况下，缩短了拿地与开工之间的时间，但在资金紧张的前提下，房地产开发投资中土地购置费用增速持续高增长（2018年1-8月增速为67%），而安装工程费用处于负增长（2018年1-8月增速为-7%），在缺少资金的情况下，开工后施工进度缓慢，所以导致了施工面积增速远远小于新开工增速面积增速。1-8月份房地产用钢增速为0.8%。在销售不如预期以及资金压力下，施工面积后期将有所回调，后期房地产用钢增速将逐渐下降。

土地方面，房企目前已经脱离了盲目补库存的状态，拿地态度也变得更为审慎，为了保证自身的销售规模，大多数企业尤其是行业龙头的拿地需求有增无减，预计后期全国土地购置面积增速将维持一段时间高位波动。从土地购置面积等先行指标来看，房企拿地的热情持续高涨，此前中期业绩发布会上也有多家房企表示下半年会是拿地的“黄金时期”，会抓住机遇积极布局，“高周转”的战略在数据层面也得到了印证；但房企融资环境的整体从紧，投资可能承压，但在房企补库存需求下失速风险并不大，预计后期整体的投资增速将趋缓但变化不大。

本文作者：高云 021-26093337

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