政策猛药后楼市现暖意 钢市迎“冬淡”行情

2014年以来，房地产市场持续降温，而这也很大程度上拖累了我国经济。进入下半年后，各地政府纷纷救市，目前除一线城市外，楼市限购政策基本全部取消。而9月30日后，市场迎来两剂猛药——9月30日央行、银监会取消了限贷政策，随后，住建部、财政部、人民银行又放宽对公积金贷款的限制。与此同时，部分地方政策也在税收、财政资金等方面支持救市。

政府猛药下的10月楼市

政府猛药救市，加之银十传统旺季，楼市释放积极信号。经季节调整后，销售、新开工、施工、土地购置和投资也都环比改善，且势头略微加快。具体来看：

10月投资增速企稳。统计局最新数据显示，房地产开发投资增速继续下降，这已是今年以来的10连降，且12.4%的增速为2009年8月以来新低。今年1～10月，全国房地产开发投资达77220亿元，同比名义增长12.4%，增幅较1～9月回落0.1个百分点。

图1 10月房地产投资增速

（数据来源：统计局 钢联云终端）

新开工情况继续改善。前10个月，房地产开发企业房屋施工面积692132万平方米，同比增长 12.3%，增速提高0.8个百分点。其中，住宅施工面积491855万平方米，增长8.8%。房屋新开工面积147661万平方米，下降5.5%，降幅 收窄3.8个百分点。房屋竣工面积63889万平方米，增长7.6%，增速提高0.4个百分点。其中，住宅竣工面积48749万平方米，增长5.1%。 10月单月，新开工面积比去年同期上涨43%。由此来看，楼市政策放松推动了房企新一轮开工高潮。

图2 房地产开工及销售情况

（数据来源：统计局 钢联云终端）

与此同时，土地市场回暖。1－10月份，房地产开发企业土地购置面积26972万平方米，同比增长1.2％，而1－9月份为同比下降4.6％；土地成交价款7747亿元，同比增长20.4％，增速提高8.9个百分点。

销售方面，出现明显回暖。1-10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降 7.8%。其中，住宅销售面积下降9.5%。商品房销售额56385亿元，下降7.9%。10月单月销售数据同比跌幅明显放缓，信贷松绑对市场的影响非常 积极。10月当月，商品房销售面积同比下降1.6%，降幅比9月减缓8.7个百分点；商品房销售额同比下降0.7%，销售额比9月减缓8.2个百分点。

房企资金也存在改善趋势。前10月企业到位资金同比增长3.1%，增速较1－9月提高0.8个百分点。其中个人按揭贷款1.09万亿元，同比下降4.3%，降幅比前三季度收窄0.6个百分点。

10月份国房景气指数94.76，较9月份小幅回升0.04，为今年以来的首次回升。国房景气指数从2013年12月开始逐月下跌，今年5月起趋稳，呈现底部盘整态势。

然销售面积在下降，待售面积仍在增加。10月末，商品房待售面积58239万平方米，比9月末增加1091万平方米。其中，住宅待售面积增加611万平方米。截至11月9日，中国指数研究院监测的18个主要城市库存总量环比增加0.08%，8个城市库存有所增加。

综合来看，政府猛药下，房地产行业基本面处于明显企稳回升的过程中。不过“去库存”仍然是市场主旋律，大部分城市仍然有房价下行的压力。

楼市继续去库存 钢市重归弱势

与楼市一致的是，钢市“银十”行情好于“金九”。房地产市场利好众多，建筑钢材市场信心逐步恢复，加之年底赶工期推动市场需求积极释放，10月国内建筑钢材价格迎来久违的反弹。“我的钢铁网”监测数据显示，截至10月末，Myspic国内钢材价格综合指数110.88，较上月上涨1.4%，较去年同期相比下跌13.54%；国内长材指数为121.37，较上月上涨3.13%，较去年同期下跌14.77%。螺纹钢指数为118.06，较上月上涨4.05%，较去年同期下跌15.24%；线材指数为121.68，较上月上涨4.15%，较去年同期下跌14.33%。

图3 Myspic指数走势

（数据来源：钢联云终端）

房地产政策继续调整，改善性需求释放，带动房价逐步止跌，且房地产行业资金状况的好转，也直接 推动在建项目的施工进度，年底赶工期则直接带动建筑钢材需求放量。不过前期积累的大量库存将致使后期房企仍将会以去库存为主，这就导致房商拿地和新建房是 否开工的心态趋向观望，且进而使得钢市需求释放量仍旧不足。另外，当前经济总体形势依然严峻，且天气转冷，需求淡季已至，此外，成本支撑偏弱，这将令市场充满变数。考虑淡季已到，后期需求萎缩已成定局，钢价将重归弱势。

救市政策有望继续出台

随着10月份中央层面对住房信贷以及住房公积金政策的放松，地方政府也积极响应，近期包括烟 台、杭州、南京、石家庄、济南等30多个城市陆续对住房公积金政策进行调整松绑。其中，南京提出，使用公积金贷款购买二套房的首付比例，由原先的不低于 60%，降低到不低于30%；济南则规定，只要借款人连续缴存公积金6个月就能申请公积金贷款，比此前规定缩短一半。

日前上海提高普通住宅标准，内环内，内外环间，外环外单套价格上限由原来的330、200、 160万元提升至450、310、240万元。普通住宅标准调整提高购买力，直接利好上海楼市。普通住宅范围扩大在两方面有助于提升购买力：1）降低购房 成本，相比于非普通住宅，普通住宅在税费上节省1.5-2%的房款；2）扩大了享受央行房贷新政范围，使得更多改善性购房享受首套房贷款待遇。

政策传导至投资回升尚需时间，房地产投资短期仍未见底，并继续拖累经济增长。房地产走势继续拖累经济。统计局数据显示，10月固定资产投资增速跌至15.9%，消费增速为11.5%，降至年内新低。工业生产增速亦回落0.3个百分点至7.7%。与此同时，早先发布的海关数据10月出口增速回落至11.6%。多项经济指标仍显疲软，显示我国经济当前下行压力仍存。这也使得市场多数预期，未来救市政策仍有望继续出台。

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