销售面积降幅扩大 年内下行趋势难改【MRI：10月房地产数据点评】

关键数据：2017年1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。房地产开发企业房屋施工面积752334万平方米，同比增长2.9%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。房屋新开工面积145127万平方米，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。房地产开发企业土地购置面积19048万平方米，同比增长12.9%，增速比1-9月份提高0.7个百分点。商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。

销售面积降幅持续扩大

10月当月，商品房销售面积为14247万平方米，当月值同比-6%，环比-18.4%，降幅持续扩大。10月十九大的成功召开，再次明确了房屋的居住属性，因此十九大前后时期成为了房地产市场的关键期，调控政策进一步落实。年关将至，房贷额度吃紧利率上涨，从而抑制了购房者的需求，进一步导致销售数据的下滑。从住宅销售数据看，在5.6%的同比水平，处于年内低点。

图1 销售面积走势图

数据来源：MRI、国家统计局

投资微幅回落

10月房地产投资增速回落至7.8%，创9个月以来新低。10月当月，房地产开发投资完成额为9899万亿，当月值同比5.6%，环比-11.2%，房地产投资增速经过一轮上涨后保持在震荡下行的趋势，新一轮房地产调控政策效应正逐渐显现。

尽管目前房企拿地的动机较为充足，但在销售出现下滑的情况下：一方面，房企在预售款资金来源紧张的情况下，会相对谨慎开工；另一方面，房地产开工到销售周期相对短期，房企为避免大量的库存，同样不会在销售下滑的情况下，加快开工投资。总体上，在房地产调控政策下，销售的回落会导致投资的下滑，而拿地的增加并不会直接导致投资的进一步增加，房地产投资下滑趋势明显。

图2 房地产开发投资走势图

数据来源：MRI、国家统计局

房企拿地热情高涨

10月当月，土地购置面积为2314万平方米，较上月成交面积所减少。但当月值同比仍好于去年同期，为18.3%，购置土地增速保持一路上扬态势。开发企业继续加大对土地市场的投资，对购置土地的需要依然非常旺盛，说明房企对后市仍持乐观态度。10月的数据总体上比预期的要好，这和部分三四线城市拿地有关，一些大城市近期土地市场更多的是结构性的调整，比如说租赁型用地供应和交易节奏的加快。

图3 土地购置面积走势图

数据来源：MRI、国家统计局

总结

“金九银十”创下近几年罕见“冷清”局面。随着棚改货币化支撑效应减弱以及地产监管周期收紧，地产销售—投资—拿地的传导链条已经进入中后期。年初开始，房企的拿地支出一直支撑着投资，所以投资全年处于一个平稳的态势，无较大的下跌。未来随着土地购置面积的高基数积累，土地购置面积对房地产的投资的拉动作用逐渐下降。数据的发布印证了之前销售不乐观的预判，销售面积增速了负增长。考虑到2016年年底的高基数问题，未来销售面积增速仍将保持下降的态势。

本文作者：高云 021-26093337

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