MRI：房住不炒是十四五地产政策总基调

11月3日，新华社发布了《关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》，其中关于地产的表述，经过我们整理，有以下几点被提到：

1.推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调；

2.推动汽车等消费品由购买管理想使用管理转变，促进住房消费健康发展；

3.加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市排洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。提高城市治理水平，加强特大城市治理中的风险防控。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给；

4.深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化；

在区域发展方面，提出要：

1.优化行政区划设置，发展中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。推进成渝地区双层经济圈建设，推进以县城为重要载体的城镇化建设；

2.推动区域协调发展，推进京津冀协同发展，长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展；

3.布局建设综合性国家科学中心和区域性创新高地，支持北京、上海、粤港澳大湾区形成国际科技创新中心；

总结来看，“房住不炒”是十四五房地产政策的总基调，“租赁并举、因城施策”为辅，强调“促进房地产市场平稳健康发展”，符合“稳地价、稳房价、稳预期”的主旋律。此外，此次并未提及近年屡次被提到落实房产税的问题，但在建议中提到要“十四五期间将建立现代财税金融体制，适当提高直接税比重，健全地方税、直接税体系”，而房地产作为直接税种，为之后落实房地产税的可能性。在“租赁并举”方面，未来将持续坚持商品住宅用房和住房租赁市场并存局面，以解决大中型城市外来新市民中长期居住问题。2016年起，租赁住房市场政策不断被完善，且从中央到地方进行渗透，涉及租赁住房用地政策、搭建租赁交易服务平台、租赁资金监管制度等，从政策铺开时间和广度来看，国家非常重视搭建租赁并举的住房供应体系，突出了地产住房属性。从这一方面来看，未来地产投资属性被不断弱化，预计后续各类支持性政策会继续增加。

未来城市更新是新型城镇化发展的主要方向，而加强城镇老旧小区改造是未来钢材需求增长的重要方面，相对原来棚改单一钢材需求，其可以全方面拉动钢材需求，因为老旧小区改造包括供水、供电、供气、道路、管网等多方面，涉及更多品种钢材需求，例如铸铁管、镀锌钢管、不锈钢管、涂塑钢管、直缝焊管等多方面。而在区域发展方面，再次强调发展京津冀、长江经济带、粤港湾、长三角、川渝等主要城市群。

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