政策高压下 销售增速趋弱运行【Mysteel:1-8月房地产数据点评】

       一、开发投资增速持续高位

1-8月份，房地产开发投资76519亿元，同比增长10.1%，1-7月份为10.2%；8月当月值为10633亿元，增速为9.3%（上月值为13.2%）。

房地产开发增速仍维持在两位数，较上月微降，或受房地产企业资金压力紧张，拿地较为谨慎，但受到新开工增速大幅回升的影响仍维持高位。从近期土地市场的流拍现象可以看出，房企拿地已不再盲目。验证了之前的观点：房地产投资增速或趋于回落，对土地的依赖程度有所减少，对建筑费用的支出会逐渐增加。进入2018年四季度，随着开发商资金面不断趋紧，预计全国房地产开发投资2位数的同比增幅将难以持续。

图1 房地产开发投资走势图

数据来源：国家统计局、钢联数据

 

二、土地市场热度再提升

1-8月份，房地产开发企业土地购置面积16451万平方米，同比增长15.6%，1-7月份为11.3%；8月当月值为2633万平方米，增速为44.7%（上月值为32.1%）。

8月，全国40城土地市场成交面积整体平稳。其中，一线城市土地成交面积环比增长18.7%，同比下降25.8%；二线城市土地成交面积环比增长38.3%，同比增长39%；三线城市土地成交面积环比下降24.3%，同比增长63.1%。

整体看来，土地市场、三四线市场热度开始衰退，以及政策处于多变期，房企应“收缩”拿地战线、“放缓”投资节奏，防范四五六线市场风险，并重点关注东部二线城市底部机遇以及环一线周边三四线的结构性机会。

另房地产待售面积持续下降，房企补库存的驱动力依然明显。“坚决遏制房价上涨”将成为下半年房企拿地“紧箍咒”，在考虑自身规模化发展的同时也将会更为理性判断未来的风险性。伴随房地产市场调控的深入，规模化成为撇不开的情结，房企在业绩竞赛中加速奔跑，与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。

但展望全年，限价令下房企项目利润率仍面临较大的下行压力、同时未来成交将逐步走淡，随着房企拿地趋于谨慎，全国土地市场将逐步降温。

图2 商品房待售面积走势图

 

图3 土地购置面积走势图

 

数据来源：国家统计局、钢联数据

 

三、房屋新开工面积增速维持高增长

2018年1-8月，房屋新开工面积133293万平方米，增长15.9%，增速提高1.5个百分点。8月当月值为18512万平方米，增长26.6%（上月值为29.5%）。

今年二季度以来销售的持续向好提振房企的开工意愿，同时在对下半年成交尤其三四线销售逐步转淡的预期下，我们认为加速推盘去化正成为越来越多房企的首选策略，从而加快了近期行业开工的节奏，但展望全年，随着销售渐趋下行，后续新开工或将逐步回落。

图4 新开工面积走势图

数据来源：国家统计局、钢联数据

 

四、销售面积增速放缓，单月销售面积增速明显回落

2018年1-8月，房屋销售面积102474万平方米，增长4%，增速下降0.2个百分点。8月当月值为12484万平方米，增长2.4%（上月值为9.9%）。

本月全国销售回落主因是中部、西部、东北城市楼市成交转淡，主要原因在于：①2018年8月新增抵押补充贷款（PSL）共91亿元，首次低于百亿。PSL数据清晰的显示出了棚改货币化收紧，从而三四线城市销售有所减弱。②随着近期房地产市场的秩序管控，很多城市或面临一个尴尬，即符合购房资格的人越来越少了，尤其是首付比例大幅提高的城市。预计三季度末和四季度，房企将加快推货，加速项目去化和销售回款，三季度末及四季度的销售情况将平稳运行。

图5 销售面积走势图

数据来源：国家统计局、钢联数据

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