上半年房地产各指标均表现较好，或是暴风雨前的宁静？！【Mysteel:1-6月房地产数据点评】

由于地产融资收紧，房地产开发投资增速有小幅回落。但 1-6月其他地产数据表现向好，新开工增速继续保持高位，土地市场热度回升，整体数据表现良好。

一、投资持续小幅回落

1-6月份，房地产开发投资55531亿元，同比增长9.7%，1-5月份为10.2%；6月当月值为14110.73亿元，增速为8.4%（上月值为9.8%），当月增速连续收窄4个月。地产融资收紧引起投资增速放缓但仍维持在高位，主要受新开工面积和土地购置面积的支撑。房企主要依赖自筹资金和首付、定金回款；棚改货币化收紧、三四线地产销售全面放缓后，其他资金来源慢慢收紧，房企的投资增速可能延续下行,但新开工面积和土地购置面积作为开发投资的先行指标，领先于投资半年左右，上半年新开工面积和土地购置面积的增速均呈现一个增长的态势，所以开发投资下半年将维持一个平稳的趋势。

图1 房地产开发投资走势图

二、土地市场回暖

1-6月份，房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，1-5月份为2.1%；6月当月值为3343万平方米，增速为21.1%（上月值为13.6%）。2018年上半年土地购置面积大幅涨幅的原因可能有以下几方面：①2018年1-5月，虽土地购置面积同比增速处于增加的态势，但成交的绝对量较差，到6月出现一定的累积；②在限地价、限房价、竞自持、竞配建政策在一定程度上限定了地价，所以提振了开发商的拿地信心；③伴随着房地产市场调控的深入，规模化重要的标准，房企在业绩竞争加速奔跑中，房企土地储备规模与结构对业绩影响越来越大。

图2 土地购置面积走势图

三、房屋新开工再迎新高

2018年1-6月，房屋新开工面积95817万平方米，增长11.8%，增速提高1个百分点。6月当月值为23626万平方米，增长15%（上月值为20.5%）。2018年上半年新开工面积大幅涨幅的原因可能有以下几方面：①在前期拿地较高的情况下，需要新开工来进一步消化；②新开工存在一定的季节性因素，为了完成半年新开工计划，将在6月份集中开工，已达到粉饰报表的作用。

图3 新开工面积走势图

通过上述分析，我们可以知道2018年上半年房地产数据表现不错，这或许是暴风雨前的祥和：①房地产行业整体负债率再创新高（2017年全年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，房企负债率已经达到了13年来的一个峰值，为2005年以来的最高位）。②融资困难的现状下（5月19日以来，房地产企业共有多笔境内公司债遭遇中止发行，其中包括碧桂园的一笔200亿的债券），房地产作为一个非常重资本的产业，其业务发展模式主要依赖于资金，通过资金房地产开发企业可以撬动整个项目的开发流程，但是一旦资金出现了困难，房地产企业赖以为生的资金链就会出现问题；③截止到6月份，虽然我国房地产开发投资当月增速为8.4%（较高），但从当月增速已经连续收窄4个月，就要警惕资金链问题。

图4 房地产开发投资额走势图

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